Si recientemente lanzó una agencia de bienes raíces o un negocio de inversión en bienes raíces, o si opera una empresa que posee una gran cantidad de activos inmobiliarios, entonces se encontrará con un análisis de mercado comparativo en algún momento de sus operaciones. Un CMA es una forma de estimar, con una precisión razonable, el valor de su propiedad en el mercado actual. Esto le ayuda a tomar las mejores decisiones sobre si vender o comprar activos de propiedad para que no se pierdan en su cartera.
¿Qué es el análisis comparativo de mercado?
Un análisis de mercado comparativo es una evaluación del valor de una propiedad en el mercado actual. Funciona al comparar la propiedad en cuestión con propiedades de un tipo, tamaño y condición similares que se han vendido recientemente en el mismo vecindario. Al observar el precio de venta de las denominadas propiedades "comparables", puede hacer una buena estimación de lo que vale la propiedad en cuestión. Los agentes de bienes raíces utilizan los CMA para valorar todo tipo de propiedades, incluyendo bienes raíces residenciales, de oficinas e industriales, y los inversionistas lo utilizan para determinar si una inversión potencial vale la pena.
¿Por qué las empresas inmobiliarias necesitan un análisis de mercado comparativo?
Si ha abierto una agencia de bienes raíces, es bastante obvio por qué necesita realizar un análisis de mercado comparativo: es uno de los documentos más valiosos que puede ofrecer a su cliente. Un CMA es una parte esencial del listado de casas para vendedores al precio correcto para que no dejen dinero en la mesa. También es esencial cuando se hacen ofertas en nombre de los compradores de viviendas para que no paguen un centavo más de lo que vale la casa. También puede usar los CMA como una herramienta de marketing para generar negocios al mostrarles a los propietarios cuánto podrían obtener si vendieran su hogar con usted hoy.
¿Qué pasa con otras empresas?
Para otras empresas, un CMA puede ayudarlo a hacer un seguimiento del valor de su negocio. Si posee muchas tiendas minoristas, almacenes y otros activos de propiedad, como operador o inversionista, entonces el valor de su negocio se verá enormemente afectado por las fluctuaciones en el valor de estos activos tangibles. Un CMA puede ser crítico para seleccionar el tiempo y el precio óptimos para vender, comprar o reemplazar propiedades individuales. También agrega peso a la valoración de su negocio si está vendiendo su negocio en conjunto.
Cómo hacer un análisis de mercado comparativo
Comience por enumerar los atributos de la propiedad que está valorando, por ejemplo, una tienda minorista de 1.000 pies cuadrados con instalaciones de almacenamiento, cocina y baño en un distrito comercial ocupado. A continuación, buscará tiendas con atributos comparables que se hayan vendido en el mismo vecindario durante los últimos tres a seis meses. Un agente de bienes raíces puede buscar listados vendidos, vencidos, activos y pendientes en los servicios de listado múltiple; otras empresas deben visitar sitios web de bienes raíces como Zillow o Trulia. Obtenga al menos tres "comparables" y revise sus precios de venta. Promedie estos precios y tendrá una buena estimación del valor de su propiedad.
Hacer ajustes de calidad
A veces, no hay muchos comparables en el vecindario, especialmente cuando intentas valorar las propiedades comerciales. Es posible que solo encuentre propiedades o tiendas más grandes ubicadas en una calle lateral con menos transeúntes. Ahora, tienes que tratar de identificar el valor de cada diferencia. Por ejemplo, puede calcular el precio de venta promedio por pie cuadrado de tiendas más grandes o más pequeñas, y luego multiplicarlo por la cantidad cuadrada de su propiedad en cuestión para obtener un valor de mercado estimado. O bien, puede deducir $ 5,000 del valor de su propiedad si está en malas condiciones y necesita aproximadamente $ 5,000 en reparaciones. La valoración es más arte que ciencia, y los resultados son mucho más precisos cuando se comparan manzanas con manzanas. Cuantas más diferencias haya, más comparables tendrás que encontrar.
