Es muy fácil arrendar un espacio de oficina solo para descubrir que no necesitó tanto espacio como alguna vez esperó o que necesita mucho más espacio para mudarse a un nuevo edificio. Cualquiera sea la razón, si tiene más espacio del que necesita, puede ser una buena decisión de negocios recuperar parte de su alquiler al intentar subarrendar el espacio de la oficina.
¿Por qué Sublease Su Espacio?
La mayoría de las empresas arriendan su espacio de oficina en términos de uno, dos, cinco o 10 años. Estos arrendamientos tienden a incluir tarifas elevadas si el arrendatario rompe estos términos y abandona la propiedad antes de tiempo. Si necesita desalojar un espacio antes de que caduque el contrato de arrendamiento, puede ser beneficioso subarrendar su espacio de oficina en lugar de romper el contrato de arrendamiento y pagar una multa, incluso si subarrienda la propiedad por menos de lo que está pagando y aún así termine sufriendo una pérdida..
Alternativamente, si tiene espacio que no necesita o no usa, puede obtener un poco de dinero adicional subarrendando el área en lugar de dejar que se desperdicie. Incluso si piensa que podría necesitar el espacio más adelante, el alquiler de un espacio comercial a corto plazo puede ayudarlo a evitar el desperdicio de dinero en el espacio de oficina no utilizado hasta que esté en una posición en la que necesite la cantidad total de espacio en su oficina.
Decidir si Sublet
En primer lugar, determinar si la idea es incluso posible. Revise su contrato de arrendamiento para asegurarse de que puede subarrendar todo o parte de su propiedad. Algunos contratos de arrendamiento permiten subarrendar, pero solo para toda la propiedad, no una parte de ella. Si arrienda una parte de su oficina, asegúrese de que el área que está considerando subarrendar es algo que la gente querría alquilar y si es logísticamente posible dadas las entradas a los edificios, el estacionamiento, etc.
Tenga en cuenta que usted será responsable de los daños si el subarrendatario destruye la propiedad. Si el subarrendatario deja de pagar el alquiler, usted será responsable del alquiler. Si realiza un subarrendamiento, asegúrese de cobrar un depósito por daños equivalente al alquiler de un mes y considere obtener un seguro de subarrendamiento comercial. Estos pueden al menos ayudar a compensar algunos problemas que pueden surgir de subarrendamiento.
Asegúrese de evaluar la necesidad de privacidad de su empresa. Si está arrendando una oficina de plan abierto y trabaja en el campo de la medicina, probablemente no pueda salir con un espacio de oficina de subarrendamiento donde la información médica privada de las personas pueda ser vista por personas ajenas a la compañía. Lo mismo se aplica si se encuentra en el campo legal o en cualquier otra industria que maneje información confidencial.
También, considere cómo se verá la mudanza a los empleados y clientes. El subarrendamiento puede hacer que parezca que tiene problemas financieros. No desea perder empleados que requieran un empleo estable y que sientan que su trabajo está amenazado. Tampoco querrá asustar a los clientes que quieren saber que su empresa está estable. Si bien es posible que pueda comunicar esto de manera efectiva a sus empleados, es mucho más difícil expresarse con los clientes.
Cómo subarrendar espacio de oficina
Si está seguro de estar listo para subarrendar, asegúrese de seleccionar cuidadosamente a los inquilinos. Debe asegurarse de que una compañía no solo se encargue de la propiedad sino que también pague de manera oportuna y confiable. También querrá asegurarse de que puede manejar compartir un espacio con la compañía si todavía está ocupando parte de la oficina.
Vale la pena señalar que la mayoría de los contratos de arrendamiento que permiten el subarrendamiento requieren que el propietario apruebe al subarrendatario, y es posible que incluso tenga que pagar por este proceso de aprobación, por lo que debe asegurarse de encontrar un inquilino que el propietario apruebe. Además, algunos arrendamientos prohíben el subarrendamiento a empresas que ya están en el edificio o a empresas en industrias similares a las que ya están en el edificio. Asegúrese de revisar cuidadosamente todas las disposiciones de subarrendamiento en su contrato de arrendamiento antes de anunciar su anuncio, ya que no quiere perder tiempo negociando con un subarrendatario potencial que no pueda mudarse legalmente a su edificio.
El proceso de subarrendamiento se puede hacer más fácil trabajando con un corredor de bienes raíces con experiencia que puede revisar todas las cláusulas de su contrato de arrendamiento existente, anunciar el listado para usted y evaluar a los posibles inquilinos para usted. Por supuesto, este servicio no es barato, por lo tanto, evalúe cuidadosamente el valor de estos servicios contra lo que pagará al agente de bienes raíces si cree que puede manejar el trabajo usted mismo.
Una vez que haya elegido al inquilino adecuado, deberá acordar los términos del contrato de arrendamiento con su nuevo subarrendatario. Esto debe incluir detalles como depósito de daños, servicios públicos, servicios compartidos, estacionamiento, marcas, posibles renovaciones y el entorno de trabajo general de la oficina. Cree un contrato y haga que su abogado lo revise antes de que la otra compañía firme.
Restricciones en el alquiler de subarrendamiento
La mayoría de las empresas que buscan subarrendar el espacio de oficinas esperan pagar una renta reducida. Eso significa que probablemente tendrá que cobrar menos de lo que paga por pie cuadrado a menos que esté pagando mucho menos que el valor de mercado. Además de esto, muchos arrendamientos prohíben a quienes subarrenden su espacio obtener ganancias. Por lo tanto, en términos generales, debe esperar cobrar menos de lo que paga.
Por otro lado, algunos contratos de arrendamiento en realidad prohíben a la empresa subarrendar un espacio de cobrar menos de lo que le pagan al propietario. Este problema se puede evitar ofreciendo espacio al mismo precio por pie cuadrado que paga y luego ofrece agregar espacio de oficina "gratuito" adicional como parte del alquiler minorista a corto plazo, lo que le deja un precio promedio por pie cuadrado que sigue siendo inferior a lo que pagas.
Para complicar aún más las cosas, algunos acuerdos de arrendamiento prohíben la publicidad del precio de un subarrendamiento, por lo que en este caso, deberá indicar en los anuncios que los interesados deben consultar sobre los precios, o simplemente puede indicar que el precio es negociable.
Calculando el costo
Una vez que haya tomado en cuenta las restricciones en los precios de subarrendamiento que figuran en su contrato de arrendamiento, debe determinar cuánto le gustaría obtener por el espacio. Lo mejor que puede hacer es comparar lo que está pagando con el alquiler comercial promedio por pie cuadrado por código postal. Si su contrato de arrendamiento le prohíbe obtener una ganancia en el espacio que ha subarrendado y paga mucho menos que la tasa promedio del mercado, es posible que pueda cobrar exactamente lo que paga.Si su contrato de arrendamiento le prohíbe cobrar menos de lo que paga, y tiene que tirar espacio "libre" para subarrendar la propiedad, probablemente querrá cobrar lo mismo que está pagando, sabiendo que lo hará. promedio a menos
Por supuesto, el tiempo durante el cual subarrendará la propiedad también marcará la diferencia. Cuanto más corto sea el tiempo en un período de subarrendamiento, menos inquilinos estarán interesados porque pocas empresas quieren mudarse a un espacio solo para tener que mudarse nuevamente dentro de un año. Si le quedan cinco o más años de vigencia en su contrato de arrendamiento, es posible que pueda saldar cargando entre el 70 y el 90 por ciento del valor de mercado para su espacio. Ese número disminuirá a medida que el plazo del arrendamiento sea cada vez más corto. Si tiene un año o menos, tendrá que cobrar una tarifa drásticamente reducida para atraer a posibles inquilinos. Si su contrato de arrendamiento prohíbe cobrar menos de lo que paga por el alquiler, esto podría resultar poco práctico, incluso con la opción de incluir un espacio "gratuito" adicional para el subarrendatario.
