Los negocios y dueños de propiedades que buscan desarrollar un terreno mediante la construcción de un edificio, la rezonificación de un área o la subdivisión de una parcela deben solicitar un permiso con el gobierno local para hacerlo. Es posible que muchos propietarios y negocios solo necesiten un permiso si el uso de terrenos propuesto para su propiedad es consistente con las leyes locales de zonificación existentes. Comprender algunas de las diferencias entre los permisos de construcción y los permisos de zonificación ayuda a aclarar estas responsabilidades.
Conceptos básicos de la zonificación
La zonificación es un tipo de ley local de uso de la tierra que está diseñada para "proteger la salud pública, la seguridad y el bienestar al regular el uso de la tierra y controlar el tipo, tamaño y altura de los edificios", según la Comisión del Código de Zonificación de Filadelfia. Históricamente, las leyes de zonificación limitaban los tipos de desarrollo urbano que podrían permitirse para la construcción en áreas específicas de la jurisdicción del gobierno local llamadas áreas o distritos. Estas leyes han evolucionado con el tiempo para adaptarse a objetivos más amplios, como el desarrollo orientado a peatones o la preservación histórica.
Permiso de Zonificación
Un permiso de zonificación se usa generalmente para asegurar que el uso de la tierra del desarrollo planificado sea consistente con las leyes locales de zonificación. Los desarrolladores y los propietarios de propiedades solicitan un permiso de zonificación con el departamento de planificación local, que revisa el uso del suelo propuesto y lo compara con la tabla de zonificación. En la ciudad de Portland, Oregon, por ejemplo, los permisos de zonificación se emiten generalmente para pequeñas mejoras que no requieren permisos de construcción.
Permiso de construcción
El departamento de planificación local también expide un permiso de construcción, pero garantiza que el desarrollo planificado sea consistente con los requisitos de seguridad del código de construcción local. Los códigos de construcción requieren que la construcción sea estructuralmente sólida, que esté construida adecuadamente y sea segura para la ocupación. Los códigos de construcción también pueden requerir instalaciones específicas relacionadas con la seguridad contra incendios y los procedimientos de evacuación. Los permisos de construcción requieren una inspección de seguridad de los planos de construcción y del edificio terminado por parte de un funcionario de edificios.
Diferencias clave
En la mayoría de las ciudades, el proceso de solicitud de permisos de construcción y zonificación es simultáneo. Esto se debe a que el departamento de planificación verificará el uso del suelo de un desarrollo planificado de acuerdo con la tabla de zonificación antes de emitir un permiso de construcción. El procedimiento específico varía según la ciudad. En la Ciudad de Berkeley, por ejemplo, los constructores de grandes proyectos de desarrollo deben solicitar un permiso de zonificación antes de poder presentar solicitudes para un permiso de construcción. En este caso, el permiso de zonificación solo hace cumplir las regulaciones del código de zonificación local mientras que el permiso de construcción hace cumplir las normas de construcción. En Portland, Oregón, como otro ejemplo, el permiso de construcción incluye el permiso de zonificación automáticamente, por lo que los desarrolladores no están obligados a solicitar ambos permisos.
