El valor terminal es el valor descontado de todos los flujos de efectivo después del año terminal. Este es el año en que finaliza el período de inversión. El flujo de efectivo descontado es el descuento de los flujos de efectivo futuros al presente. Bienes raíces comerciales incluye edificios de oficinas, centros comerciales, fábricas y terrenos baldíos. El valor terminal es un componente clave de la valoración de activos.
Calcule el valor terminal suponiendo que la propiedad aumenta en valor en una tasa anual constante hasta el año terminal. La fórmula del valor terminal es: CV_ (1 + r) ^ t, donde CV es el valor actual de la propiedad inmobiliaria, r es la tasa de descuento y t es el año terminal. Puede utilizar la tasa de inflación actual para la tasa de descuento. Por ejemplo, si el valor actual es $ 1,000, el año terminal es 5 y la tasa de inflación es 2 por ciento, el valor terminal es $ 1,104.08: 1,000_ (1 + 0.02) ^ 5. Hay dos problemas con este enfoque: en primer lugar, está asumiendo que la estimación del valor actual de la propiedad inmobiliaria comercial es la correcta, lo que significa que no es ni demasiado alto ni demasiado bajo; y segundo, que habrá un crecimiento constante y constante en su valor hasta el año final. Es poco probable que estas suposiciones se mantengan durante un largo período de tiempo. Por estas razones, a menudo se utiliza un enfoque alternativo.
Calcule el valor terminal asumiendo una tasa de crecimiento de flujo de efectivo constante a perpetuidad, comenzando en el año terminal. La fórmula del valor terminal es: CF / (r - g), donde CF es el flujo de efectivo generado por la propiedad en el año terminal, g es la tasa de crecimiento del flujo de efectivo anual constante y r es la tasa de descuento. Por ejemplo, si el flujo de efectivo que comienza en el año 5 terminal es de $ 100, la tasa de descuento es del 8 por ciento y la tasa de crecimiento del flujo de efectivo anual constante es del 2 por ciento, el valor terminal es de $ 1,666.67: 100 / (0.08 - 0.02). Tenga en cuenta que si asume una tasa de crecimiento de flujo de efectivo anual constante (g) cero, entonces la fórmula del valor terminal se simplifica a CF / r (flujo de efectivo dividido por la tasa de descuento).
Calcule el valor presente del valor terminal, que es efectivamente un flujo de efectivo futuro único. La fórmula del valor presente es TV / (1 + r) ^ t, donde TV es el valor terminal en el año t, y r es la tasa de descuento. Por ejemplo, si el valor terminal es de $ 1,000 en el año 10 y la tasa de descuento es del 4 por ciento, el valor presente es de $ 675.56: 1,000 / (1 + 0.04) ^ 10.
Consejos
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La tasa de descuento de los activos suele ser el costo de capital de la empresa (es decir, el costo de pedir dinero prestado).
