Las notas de flujo de efectivo son comunes en las transacciones de bienes raíces donde el comprador no puede obtener financiamiento para la compra de una propiedad. Para asegurar la venta, el comprador paga el anticipo y firma una nota de flujo de efectivo (esencialmente un pagaré) que promete pagarle al vendedor el saldo del precio, con intereses, en cuotas durante un cierto número de meses hasta que la deuda quede vencida. pagado. La nota es negociable, y los tenedores de notas que prefieren una suma global inmediata de efectivo pueden vender la nota a un tercero. Sin embargo, conectar compradores y vendedores de notas de flujo de efectivo puede ser un desafío.
Visite el palacio de justicia de su condado. Busque en los registros públicos que enumeran el propietario de la hipoteca de una propiedad. Buscar propiedades que fueron financiadas por prestamistas privados. Crear una lista de estos prestamistas y propiedades.
Escriba una carta explicando que usted está en el negocio de las notas de flujo de efectivo y que está buscando titulares de notas que estén interesados en vender sus notas. Envíe la carta a los prestamistas privados en su lista. Siga la carta con una llamada telefónica. Crear una lista de base de datos de los titulares de notas que quieren vender.
Anuncie su deseo de comprar notas de flujo de efectivo en periódicos locales, revistas de inversión y sitios web de bienes raíces. Agregue cualquier pista a su base de datos.
Llame por teléfono a agentes locales de bienes raíces, agentes hipotecarios, bancos y agentes de depósito. Pregunte si contienen alguna nota o si pueden remitirlo a alguien que lo haga. Haga un seguimiento de estas pistas para encontrar las notas de flujo de efectivo disponibles que los tenedores están dispuestos a vender.
Analiza las notas en tu base de datos. Verifique el principal adeudado en la nota, el plazo, la tasa de interés y el mecanismo de reembolso. Compruebe si la nota está asegurada por un primer o segundo derecho de retención contra la propiedad.
Designe a un agente de bienes raíces que pueda evaluar el valor de la propiedad colateral que asegura la nota. Los inversores requerirán esta información antes de comprometerse a comprar.
Ordene las notas en orden de valor según la información que obtuvo en los pasos 5 y 6. Como regla general, el valor de la nota es relativo a su perfil de riesgo: cuanto más riesgosa es la nota, menor es el precio y viceversa. El perfil de riesgo de una nota generalmente incluye la información que analizó en el paso 5, la relación préstamo / valor y la calificación FICO del prestatario. Por ejemplo, los altos índices de LTV (el valor de la vivienda en comparación con el saldo pendiente de la deuda) son más riesgosos que los bajos LTV.
Localice a los compradores potenciales para sus notas de flujo de efectivo mediante la publicidad en los mismos recursos que utilizó en el paso 3. Póngase en contacto con las agencias inmobiliarias locales que pueden ponerlo en contacto con los inversores locales. También puede establecer un sitio web dedicado a su negocio de corretaje. Los clientes no pasan la noche a la mañana, así que ten paciencia. Puede tomar un tiempo para que su red llegue a una audiencia.
Nombrar un abogado para redactar sus términos y condiciones de corretaje. La provisión clave será la tarifa de su corredor, que generalmente es un porcentaje fijo del precio pagado por la nota.
Negocie el precio y los términos de venta entre el vendedor de billetes y el inversionista. Debido a que el inversor pone el dinero en efectivo, hace la oferta de precio según su evaluación de inversión. Como intermediario, su trabajo es ayudar a las partes a alcanzar los términos del acuerdo. Usted gana su cuota con el trabajo preliminar que ha realizado de antemano: buscar las notas, evaluar la propiedad, etc., y facilitar el trato.
Consejos
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Los compradores y vendedores también usan notas de flujo de efectivo en las transferencias de títulos de automóviles, préstamos comerciales y otras transacciones de deuda.
Advertencia
Averigüe si necesita una licencia estatal o calificaciones exigidas por el estado antes de comenzar su corretaje de nota de préstamo.
La intermediación de notas requiere mucho tiempo y energía, y deberá establecer una campaña publicitaria agresiva. Probablemente no sea un esquema para hacerse rico rápidamente. Tenga cuidado con los cursos de capacitación y los servicios de tutoría que sugieren lo contrario.
