Si está en el negocio de la inversión en bienes raíces comerciales, estará familiarizado con los criterios de suscripción de préstamos, tales como la relación préstamo / valor (LTV) y la relación de cobertura de servicio de la deuda (DSCR). Los bancos suelen utilizar estas métricas para decidir si deben otorgar el préstamo. El rendimiento de la deuda es el nuevo niño en el bloque de suscripción. A los prestamistas les gusta porque, a diferencia de LTV y DSCR, no se basa en el valor de mercado, el período de amortización y la tasa de interés, que pueden manipularse o cambiar con el tiempo.
Consejos
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El rendimiento de la deuda calcula el riesgo asociado con una hipoteca de bienes raíces comerciales al dividir el ingreso operativo neto de la propiedad por el monto del préstamo.
Pruebas de riesgo para préstamos comerciales
La mayoría de los bancos aplican dos pruebas para evaluar el riesgo asociado con un préstamo de bienes raíces comerciales: la relación de cobertura del servicio de la deuda y la relación de préstamo a valor. La fórmula de DSCR evalúa si el ingreso operativo neto de la propiedad (todo el alquiler y los ingresos de la propiedad menos sus gastos operativos) excede los pagos de la hipoteca con un búfer saludable, por lo que aún tiene suficiente dinero para pagar el préstamo, incluso si los gastos aumentan o la renta baja. Por ejemplo, un prestamista puede requerir un ingreso operativo neto (NOI) de $ 1.50 por cada $ 1 prestado.
La relación LTV representa el monto del gravamen hipotecario dividido por el valor de la propiedad. Entonces, si pidió prestados $ 500,000 para financiar un edificio de $ 800,000, el LTV sería del 62.5 por ciento. Un LTV bajo de alrededor del 75 por ciento o menos significa que el banco tiene una buena probabilidad de recuperar su dinero en una venta de ejecución hipotecaria, incluso si la propiedad se ha vuelto menos valiosa con el tiempo.
¿Qué es un rendimiento de la deuda?
El problema con LTV es que cambia a medida que cambia el valor de mercado de la propiedad, por lo que es difícil obtener una medida estática de riesgo con esta métrica. De manera similar, dado que el cálculo de DSCR se basa en la tasa de interés y el período de amortización del préstamo, puede manipular estos factores para aumentar el DSCR. Por ejemplo, aumentar el período de amortización de 20 años a 25 años podría lograr un pago anual más bajo del préstamo y, por lo tanto, aumentar el DSCR a niveles aceptables, aunque el préstamo costará más con el tiempo. Para compensar estas fallas, los prestamistas generalmente lanzan el rendimiento de la deuda a la combinación de suscripción. El rendimiento de la deuda ofrece otra forma de medir el riesgo de un préstamo de bienes raíces comerciales utilizando solo el NOI y el monto total del préstamo.
Cómo calcular el rendimiento de la deuda
Los cálculos matemáticos son simples para calcular el rendimiento de la deuda: divida el ingreso operativo neto de la propiedad por el monto del préstamo propuesto. Por ejemplo, supongamos que está comprando un edificio de $ 1 millón y el NOI es de $ 50,000 por año. Tiene $ 300,000 en efectivo y le gustaría pedir prestado $ 700,000 para comprar el edificio. El prestamista calcula un rendimiento de deuda de $ 50,000 / $ 700,000 o 7.14 por ciento. Los prestamistas generalmente establecen los rendimientos mínimos de la deuda antes de aprobar una hipoteca. Por lo tanto, encontrará que los prestamistas dan la vuelta al cálculo para calcular el préstamo hipotecario, donde NOI dividido por el rendimiento de la deuda da el monto máximo del préstamo. Por ejemplo, si el prestamista requiere un rendimiento de la deuda del 10 por ciento, entonces nuestra propiedad NOI de $ 50,000 solo calificará para un préstamo de $ 500,000.
Rendimiento de la deuda frente a la tasa de capitalización
Los inversionistas de bienes raíces con visión de águila reconocerán que la definición del rendimiento de la deuda se parece mucho a una tasa de capitalización, que compara NOI con el precio del edificio: $ 50,000 / $ 1 millón en el ejemplo anterior o el 5 por ciento. La similitud es intencional. Esto se debe a que el prestamista está utilizando la fórmula de rendimiento efectivo para comprender qué tipo de retorno de la inversión puede esperar de su dinero si tiene que ejecutar una hipoteca. Un mayor índice de rendimiento de la deuda significa que habrá más renta en relación con el monto del pago del préstamo, por lo que existe una posibilidad justa de que el banco no saldrá si el prestatario no cumple con el pago de una hipoteca.
¿Qué es un buen rendimiento de la deuda?
En todo el sector de bienes raíces comerciales, el rendimiento mínimo aceptable aceptable de la deuda es del 10 por ciento. Sin embargo, el número real que cotice dependerá del tipo de propiedad, la solidez financiera del inquilino y las tasas de interés. Los tipos de propiedades de riesgo, como los hoteles, que pueden tener tasas de vacantes fluctuantes y un NOI impredecible, generalmente demandan mayores rendimientos de la deuda que inversiones de oficinas más estables. En términos del prestamista, un mayor rendimiento de la deuda indica "menor apalancamiento", lo que indica un menor riesgo crediticio.
