Las reglas de control de alquiler y de subsidio de alquiler en muchas ciudades crean situaciones en las que los inquilinos a menudo pagan alquileres significativamente por debajo de las tasas del mercado. Como resultado, los pagos de compra del arrendamiento al arrendatario por parte del arrendador son comunes. Dado que estos pagos pueden ser sustanciales, es importante comprender el tratamiento fiscal tanto para el arrendatario como para el arrendador.
El control del alquiler y situaciones similares de subsidio de alquiler son comunes en muchas ciudades importantes de los Estados Unidos. Combinadas con los valores elevados de los bienes inmuebles urbanos, las pautas pueden crear variaciones sustanciales entre el alquiler justo del mercado y el alquiler realmente pagado por el inquilino, también conocido como el arrendatario. Por lo tanto, los propietarios, también conocidos como arrendadores, pueden ofrecer a estos arrendatarios importantes incentivos en efectivo para desalojar su apartamento y cancelar el contrato de arrendamiento. Después de la cancelación del contrato de arrendamiento, el alquiler controlado o subsidiado se puede arrendar nuevamente a precios más altos en el mercado justo. Este proceso se conoce como una compra de arrendamiento.
Tratamiento del arrendador
El arrendador que realiza el pago debe capitalizar el monto del pago de la compra, ya que no se puede reclamar de inmediato como una deducción para fines del impuesto a la renta. El pago de la compra se puede deducir en múltiples períodos futuros a través de la amortización. El período de amortización varía dependiendo del uso del espacio posterior a la compra. Si la propiedad se arrienda inmediatamente bajo condiciones más favorables para el arrendador, la compra se amortizará durante la vida del arrendamiento posterior. Sin embargo, si la propiedad se renueva posteriormente antes de volver a ser arrendada, la compra se considerará típicamente parte de la propiedad real y se debe deducir durante la vida asociada de la propiedad real, generalmente de 27,5 o 39 años.
Tratamiento del arrendatario
El Código de Ingresos Internos y la posterior jurisprudencia interpretativa han establecido que la compra de un inquilino puede considerarse una ganancia de capital si la propiedad de alquiler subyacente es en sí misma un activo de capital. Esto es altamente beneficioso porque las ganancias de capital a largo plazo se gravan con tasas de impuesto a la renta especiales reducidas. Desafortunadamente, la mayoría de las reglas de control de alquiler y de subsidio de alquiler se aplican solo a los contribuyentes de ingresos individuales que utilizan su propiedad arrendada para uso personal. El IRS no permite que estos contribuyentes reclamen el tratamiento de las ganancias de capital en el pago de compra del contrato de arrendamiento. En cambio, el monto del pago debe ser reconocido como ingreso ordinario en el año recibido.
Mejoras al inquilino
Es posible que el arrendatario evite parcialmente, o incluso completamente, el tratamiento ordinario de los ingresos del pago de compra del contrato de arrendamiento si la totalidad o una parte del pago puede clasificarse como un reembolso por las mejoras del inquilino. Por lo general, dado que los arrendatarios de control de alquileres tienen derecho a renovar los contratos de arrendamiento durante varios años, pueden realizar inversiones sustanciales para mejorar el valor de su propiedad arrendada, ya que a sus ojos, sus derechos de renovación a largo plazo son casi equivalentes a la propiedad. Si el pago de compra está estructurado para permitir el reembolso de estas mejoras, es posible que el arrendatario no tenga que reconocer el ingreso ordinario como parte de la compra clasificada como reembolso.
