Tasa de PAC significa tasa de capitalización. Es una métrica que describe la tasa de rendimiento de una inversión en propiedad según la cantidad de renta que espera obtener. Los inversores utilizan la tasa de CAP cuando toman una decisión de compra, ya que les ayuda a determinar qué propiedad de inversión dará el mejor rendimiento de su dinero.
Consejos
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La tasa de PAC muestra la tasa de rendimiento potencial de una inversión inmobiliaria. Si tuviera que comprar una propiedad por dinero en efectivo, la tasa de CAP representaría el rendimiento anual que obtendría por su dinero.
Definición de tasa de PAC
La tasa de CAP es la relación entre el ingreso operativo neto derivado de una propiedad y el valor del activo de la propiedad. En términos simples, es la renta neta dividida por el precio de venta. La cifra resultante representa el porcentaje de retorno que recibiría de una inversión de propiedad en efectivo. Los inversores utilizan la tasa de CAP para evaluar rápidamente una inversión potencial en relación con otras propiedades de inversión. Dado que uno de los componentes principales es el ingreso por alquiler, las tasas de PAC generalmente se proyectan en base a una estimación de alquileres probables.
Cálculo de una tasa de CAP
Para calcular una tasa de CAP, veamos una propiedad que está en el mercado por $ 400,000. Imagine que la propiedad se alquila por $ 25,000 por año y que habrá $ 5,000 de gastos tales como costos de reparaciones, mercadeo y seguros; el ingreso operativo neto es de $ 25,000 menos $ 5,000 o $ 20,000. La tasa de CAP es de $ 20,000 dividido por $ 400,000, o 5 por ciento. En la industria de bienes raíces comerciales, es común decir que esta propiedad se vendió a una tasa de PAC del 5 por ciento, lo que significa que se proyecta que su inversión en efectivo de $ 400,000 gane un rendimiento anual del 5 por ciento.
La tasa de PAC compara el riesgo
Las tasas de CAP son una forma fácil de evaluar el riesgo asociado con una inversión de propiedad en relación con una inversión "segura", como los bonos del gobierno. Supongamos, por ejemplo, que coloca sus $ 400,000 en efectivo en bonos del tesoro a 10 años, considerada una inversión de muy bajo riesgo, que produce alrededor del 2.5 por ciento anual. Ahora, está comparando rendimientos del 5 por ciento para la propiedad comercial versus el 2.5 por ciento para los bonos del gobierno. El rendimiento adicional del 2.5 por ciento refleja el riesgo adicional que usted asume más allá de las tesorerías libres de riesgo, como el vencimiento del arrendamiento, las fluctuaciones en el valor de la propiedad y si los inquilinos realmente pagarán a tiempo.
Buena Versus Mala tasa de CAP
Las tasas de CAP corresponden al nivel de riesgo en una transacción, por lo tanto si una tasa de CAP es buena o mala depende de cuán adverso al riesgo sea. En el ejemplo anterior, podría duplicar la tasa de PAC al 10 por ciento comprando un edificio de precio reducido fuera del distrito central de negocios por solo $ 200,000, suponiendo que todavía se alquila a $ 20,000 por año. Ahora, está asumiendo el riesgo de que exista una demanda de inquilinos para esta ubicación y de que la demanda se mantendrá sólida a largo plazo. Como inversionista, no desea una tasa de CAP que sea más baja que los rendimientos de bonos seguros. Más allá de eso, el desafío es encontrar la tasa de PAC correcta en función del riesgo del acuerdo.
