Los edificios comerciales suelen tener una alta rotación. Encontrar nuevos inquilinos puede llevar mucho tiempo, por lo que muchos propietarios optan por trabajar con corredores de propiedades comerciales para cubrir las vacantes. Como beneficio adicional, los corredores tienen experiencia y relaciones y, a menudo, pueden encontrar nuevos inquilinos mucho más rápidamente que un propietario, lo que significa que el propietario puede comenzar a cobrar el alquiler antes. Naturalmente, sin embargo, un corredor no trabajará gratis, que es donde entran las comisiones de arrendamiento.
¿Qué es una comisión de arrendamiento?
En lugar de que el propietario le pague al corredor una tarifa fija por traer a cualquier inquilino que pueda encontrar, los agentes de propiedades comerciales están incentivados al otorgarles una comisión basada en una parte del alquiler o una tarifa por pie cuadrado. Esto ayuda a motivarlos a encontrar un inquilino a largo plazo que alquile el mayor espacio posible dentro del edificio.
Cómo se calculan las comisiones de arrendamiento
Si a un corredor se le paga una parte del alquiler o una tarifa por pie cuadrado, generalmente dependerá del tipo de propiedad. Los alquileres minoristas, los consultorios médicos y los arrendamientos industriales generalmente se pagan sobre la base de un porcentaje del alquiler. La tasa suele ser más alta al inicio del arrendamiento y disminuye con el tiempo. Una estructura típica es el 6 por ciento del total de la renta por los primeros cinco años del contrato de arrendamiento, el 3 por ciento de la renta total por los próximos cinco años y el 1.5 por ciento de la renta por el plazo restante. Las extensiones de arrendamiento opcionales pueden resultar en un pago adicional al corredor, generalmente a la tasa más baja acordada en el arrendamiento. Los porcentajes de comisión variarán según el mercado, el tipo de propiedad y el corredor.
Ejemplo de una comisión de arrendamiento
Como ejemplo, utilizando la estructura de comisiones de 6 - 3 - 1.5 por ciento que se muestra arriba, imagine que una empresa paga $ 5,000 por mes en alquiler y firma un contrato de arrendamiento por 15 años con la opción de extender el arrendamiento otros cinco años al final del plazo del mismo.. La comisión por los primeros cinco años sería de $ 18,000 (el alquiler mensual de $ 5,000 por 12 meses por cinco años por la tasa de comisión de.06). La comisión para los próximos cinco años sería de $ 9,000 (el alquiler mensual de $ 5,000 por 12 meses por cinco años por la tasa de comisión de.03). La comisión por los últimos cinco años sería de $ 4,500 (el alquiler mensual de $ 5,000 por 12 meses por cinco años por la tasa de comisión de.015). En total, el corredor habría hecho una comisión de $ 315,000 en el trato.
Al final del contrato de arrendamiento, si el inquilino decidiera extenderlo por otros cinco años, el corredor recibiría $ 4,500 adicionales. Si decidiera renovar después de eso, el corredor que negoció los términos del nuevo contrato de renovación del contrato de arrendamiento se pagaría, y la tasa probablemente sería inferior a la que cobró inicialmente el primer corredor.
Comisiones de arrendamiento de espacio de oficina general
En los espacios generales de oficina, la tarifa del corredor generalmente se calcula en base a los pies cuadrados del espacio alquilado. La tasa suele ser de un dólar por pie cuadrado, pero nuevamente, esto puede variar según el mercado y el corredor. Suponiendo una tasa de dólar por pie cuadrado, esta comisión es mucho más fácil de calcular. Por ejemplo, si un inquilino alquila un espacio de 15,000 pies cuadrados, la comisión será de $ 15,000.
Expansiones y Renovaciones
Para las expansiones, al corredor se le debe pagar una tarifa adicional por el nuevo espacio de la propiedad basado en el aumento de la renta y la tasa de comisión del período de tiempo en que se llevó a cabo la expansión. A modo de ejemplo, si la compañía del primer ejemplo anterior se expandió en el año siete de su contrato de arrendamiento de 15 años, el propietario le debería una comisión al corredor por el aumento de la renta a una tasa del 3 por ciento por el resto del primer período de 10 años y una tasa de 1.5 por ciento para los próximos cinco años.
¿Cuándo se pagan los corredores?
Los corredores esperan que se les pague lo antes posible después de que se firme el contrato de arrendamiento, y muchos lo pondrán en el acuerdo de listado. Sin embargo, los propietarios generalmente se beneficiarán al hacer que el corredor acepte que se le pague solo después de que el inquilino se mude al espacio y comience a pagar el alquiler. Esto motivará al agente a tratar de que el inquilino pague el alquiler lo más pronto posible, y ayudará a garantizar que el agente solo elija trabajar con inquilinos estables que permanecerán solventes financieramente el tiempo suficiente para pagar el primer cheque de alquiler. No es extraño que las compañías se hundan dentro de unos meses de mudarse a un nuevo edificio antes de que paguen el alquiler. Esto garantiza que al menos no pagará una comisión de arrendamiento además de otorgarle a una empresa sin límites un alquiler gratuito.
