El Programa de Hipoteca Revertida es un programa de hipoteca aprobado por la Autoridad Federal de Vivienda (FHA) que permite a las personas de la tercera edad, mayores de 62 años, obtener una parte del capital acumulado en una casa. Los fondos se pueden utilizar para prácticamente cualquier propósito, como ingresos suplementarios, mejoras en el hogar, vacaciones de ensueño o gastos médicos. A diferencia de las hipotecas convencionales con garantía hipotecaria, el prestatario no está obligado a realizar ningún reembolso de una hipoteca inversa siempre que el prestatario utilice la casa como la residencia principal. El reembolso de la hipoteca inversa se realiza cuando se vende la casa.
Requisitos de tasación para hipoteca inversa
Una de las preguntas más frecuentes es cómo se determina el valor de la propiedad para una hipoteca inversa. De hecho, no existe un gran misterio para determinar el valor de una hipoteca inversa. Se realiza de la misma manera que una hipoteca de vivienda ordinaria "convencional".
Tasador de la FHA
La advertencia es que debido a que la gran mayoría de las hipotecas revertidas están aseguradas por la FHA, el trabajo de evaluación debe ser realizado por un tasador aprobado por la FHA. Debido a que la casa constituye la "garantía exclusiva" utilizada para garantizar la hipoteca inversa, es fundamental que la evaluación sea precisa y refleje el verdadero valor de la casa. Además, debido a que la hipoteca inversa está asegurada por la FHA, la propiedad debe cumplir con los estándares de propiedad de la FHA.
¿Qué es un comparable?
El tasador aprobado por la FHA hará un "comparable". Es decir, el tasador comparará el valor de la propiedad tasada con las propiedades (comparables) que se han vendido recientemente en el área. "Vendido en el área" es un concepto de pérdida que depende de la densidad de población. Los evaluadores que realizan una evaluación en un hogar suburbano típico con una densidad de población suburbana típica buscarán "comparables" dentro de un radio de 1.5 a 3 millas del hogar sujeto.
La FHA está aplicando pautas muy estrictas para que el tasador las siga al realizar la evaluación. La casa debe ser similar a las propiedades "vendidas" comparables en el área en términos de estilo y comodidades.
¿Qué es la venta reciente?
La casa comparable que vendió debe ser una venta reciente. De nuevo, este es otro concepto perdido. La robustez de las ventas de viviendas tiende a variar con la condición de la economía. Cuando la economía es lenta, las ventas de viviendas tienden a ser lentas.
Por lo general, una casa comparable que se vendiera en el área, digamos, hace un año y medio, no sería una casa ideal para hacer una comparación. Sin embargo, en una economía lenta donde las ventas de viviendas son lentas, esa casa puede ser "el único juego en la ciudad". Al final del día, la decisión sobre lo que constituye una venta reciente es un juicio por parte del tasador y el empresa financiadora.
Cumplimiento de las directrices de la FHA
Muchos adultos mayores se encuentran atrapados en un dilema de Catch-22 porque la propiedad debe cumplir con los estándares mínimos de la FHA para obtener una hipoteca inversa. Es posible que muchas casas antiguas necesiten reparaciones para cumplir con los requisitos de la hipoteca inversa de la FHA, como techos, electricidad, plomería o problemas de pintura a base de plomo, más allá de la capacidad del prestatario para corregir con los fondos de desembolso disponibles.
La buena noticia es que la FHA reconoce el potencial de este tipo de problemas y ha realizado disposiciones que permitirán que las reparaciones se realicen con los ingresos del acuerdo, generalmente dentro de un máximo de seis meses después de la financiación. Todas las reparaciones necesarias para cumplir con los requisitos de la FHA son anotadas por el tasador en el informe de evaluación. Luego se obtienen estimaciones de contratistas “reputados” para hacer las reparaciones. Finalmente, los fondos necesarios se mantienen en depósito para ser retirados a medida que se realizan las reparaciones.
