El valor justo de mercado de una propiedad es el valor de una propiedad en el mercado abierto sin factores externos. Este valor tiene muchos usos importantes y es esencial en los divorcios, al calcular los impuestos, para las ventas de viviendas y reclamaciones de seguros. Si bien cualquier propiedad dada tiene un valor de mercado justo teórico dado, determinar que el valor verdadero puede ser casi imposible. Es por eso que existen muchos métodos diferentes para calcular el valor justo de mercado, cada uno de los cuales puede ser más o menos preciso en función de los detalles de una propiedad determinada.
¿Qué es el valor justo de mercado?
El valor justo de mercado es uno de esos conceptos aparentemente simples que pueden llegar a ser increíblemente complejos en la práctica. En pocas palabras, el valor justo de mercado es el precio por el cual se vendería una propiedad determinada en el mercado abierto actual sin presiones externas, tales como restricciones de tiempo o financieras. Esencialmente, el término se refiere al precio más bajo que un vendedor estaría dispuesto a aceptar y al precio más competitivo que un comprador estaría dispuesto a pagar si ninguno de los dos tuviera prisa por comprar o vender, ninguno estaba sujeto a restricciones financieras, y ambos tenían una Conocimiento razonable de los hechos pertinentes. El valor justo de mercado está sujeto a la oferta y la demanda y aumentará y disminuirá en función del mercado actual.
Por qué el valor justo de mercado es importante
El valor justo de mercado es una valoración imparcial de un activo. No se ve afectado por la situación financiera o emocional de un comprador o vendedor. Por esta razón, el concepto a menudo se utiliza para fines legales, con mayor frecuencia los que incluyen impuestos, seguros y transacciones de bienes raíces. También se puede utilizar en acuerdos de divorcio para garantizar que ambas partes reciban una parte financiera igual de los activos, aunque ambas partes no puedan poseer partes iguales de todos los bienes inmuebles involucrados en el divorcio. Los gobiernos también usan el dominio para fines de dominio eminente cuando incautan bienes de sus propietarios y los reembolsan en función del valor justo de mercado.
Valor justo de mercado e impuestos
Los valores de mercado justos son útiles cuando se determina el valor de una propiedad utilizada en una deducción fiscal después de una pérdida por accidente o para donaciones de caridad. Por ejemplo, si el propietario de un vehículo dona su automóvil a Buena Voluntad, puede descontar el valor justo de mercado según el valor del automóvil en una transacción de mercado abierto.
El valor justo de mercado a efectos fiscales ha sido objeto de muchos casos judiciales del IRS, ya que puede ser difícil de determinar. Si la persona que donó su automóvil a Good Will está buscando el valor justo de mercado de su vehículo, por ejemplo, podría buscar ventas comparables en eBay Motors. También podría usar el valor que pagó por el automóvil si lo compró recientemente, basar su precio en una evaluación de un experto local o calcularlo de varias maneras. Pero cada uno de estos métodos podría resultar en un precio diferente, por lo que si el IRS considera que su valor justo en el mercado es demasiado alto, podrían auditarlo como resultado.
El valor justo de mercado también se usa para determinar el valor de una vivienda para los impuestos a la propiedad. La diferencia entre el precio de compra y el valor justo de mercado fluctuará a medida que pase el tiempo, razón por la cual este valor debe ser evaluado regularmente por un asesor de impuestos de la ciudad o un administrador de valoración de propiedades.
Los tribunales de sucesiones también utilizarán el valor justo de mercado de las propiedades para fines fiscales, ya que pueden ayudar a determinar cuánto deben pagar los beneficiarios de la persona fallecida en impuestos estatales. Este valor es particularmente importante en estos casos porque, en general, si la familia no se queda con la propiedad heredada, se venderá rápidamente, por lo que el valor no se puede calcular con precisión por lo que se vendió. Además, el valor justo de mercado debe establecerse en los tribunales de sucesiones, ya que muchos beneficiarios heredan muchos bienes que deben determinar un valor justo de mercado si una persona desea conservar la propiedad y otorgar a los demás beneficiarios una parte justa del valor de la propiedad.
Usos inmobiliarios
Cuando un propietario decide vender su propiedad, es beneficioso para ella entender el valor justo de mercado antes de enumerar para saber para qué debe venderla. Ella no querría enumerar la casa por muy poco, pero tampoco querría enumerar la casa por tanto que perjudicaría a los compradores.
Valor justo de mercado para los seguros
La industria de seguros también depende en gran medida de los valores de mercado justos para el reembolso de propiedades dañadas o destruidas. Por ejemplo, si una casa se destruye en un incendio, la compañía de seguros utilizará el valor justo de mercado de una propiedad para determinar cuánto pagar por la reclamación. Esta cifra no tiene en cuenta el apego emocional de la persona a la propiedad, lo que significa que el monto real pagado a través de la reclamación podría ser mucho menor de lo que una persona estaría dispuesta a aceptar si intentara vender la propiedad antes de que fuera destruida.
Diferencias de términos similares
Mientras que el "valor de mercado" se refiere al precio de un activo en un mercado real, el valor justo de mercado representa el valor de la propiedad en un mercado perfecto hipotético donde compradores y vendedores se encuentran en igualdad de condiciones. Si bien el valor de mercado real de una casa estará disponible en una lista de propiedades, el valor justo de mercado de una casa no es tan fácil de calcular. El valor de mercado real podría ser más alto que el valor de mercado justo en muchos casos si el vendedor sobrevalora su propiedad o más bajo si el vendedor está tratando de hacer una venta rápida por desesperación.
El "valor de tasación" de una propiedad es un concepto similar, pero porque se refiere a la opinión de un solo tasador sobre el valor del artículo, no al verdadero valor justo de mercado, ya que puede variar de un tasador a otro. Los tasadores utilizan estándares, pautas, regulaciones locales, tendencias económicas y ventas comparables para determinar el valor justo de mercado de una propiedad. En la mayoría de los casos donde se requiere el valor justo de mercado, el valor de tasación se considera aceptable, sin embargo, los valores de tasación a menudo pueden ser un poco más altos que el verdadero valor de mercado justo.
Finalmente, el "valor evaluado" es el valor de una propiedad según lo determina un asesor fiscal local o un administrador de valoración de la propiedad. Este valor se utiliza para calcular los impuestos de propiedad. En términos generales, el valor de tasación de una propiedad se basará en la última vez que se vendió, las inspecciones de viviendas recientes y las ventas de viviendas similares. Al igual que el valor de tasación, el propósito de estas evaluaciones es determinar el valor justo de mercado, pero las evaluaciones están limitadas por el hecho de que son solo la opinión de una persona. Si bien el valor evaluado debe parecerse al valor justo de mercado, a menudo es un poco menor. Los valores evaluados son figuras públicas y se puede acceder a ellos en ciertos sitios web o en la oficina del asesor fiscal local del condado.
Análisis comparativos de mercado
Hay muchas formas de determinar el valor justo de mercado, y si bien hipotéticamente hay un valor justo de mercado definitivo de una propiedad determinada, es probable que cada método de cálculo del valor dé como resultado un número diferente. El método más común para calcular el valor justo de mercado es hacer un análisis de mercado comparativo. Esto implica buscar otras propiedades comparables en el mercado o propiedades similares que se hayan vendido recientemente en los últimos dos o tres años.
En mercados como los bienes raíces, es importante considerar la ubicación de las propiedades en venta, pero con artículos como objetos de colección y antigüedades, puede ser mejor tener en cuenta las ventas recientes comparables en todo el mundo, ya que los recolectores generalmente no limitan sus compras a Un área local. Cuando los análisis de mercado comparativos involucran bienes raíces, generalmente son realizados por agentes de bienes raíces con licencia y deben incluir comparaciones con casas con pies cuadrados similares, en condiciones similares y con un número similar de habitaciones. También deben incluir solo las casas vendidas por el valor justo en el mercado abierto, no las casas vendidas en una ejecución hipotecaria o de otro modo vendidas a valores drásticamente bajos o altos.
Tasaciones profesionales de mercado justo
Otra forma comúnmente utilizada para determinar el valor justo de mercado de una propiedad es contratar a un tasador. Los tasadores deben especializarse en el tipo de propiedad que están examinando. Por ejemplo, un tasador de bienes raíces es un profesional certificado con experiencia y capacitación para determinar el valor de la propiedad, mientras que un tasador de arte tiene un amplio conocimiento del mundo del arte, la historia del arte y las tendencias actuales en la venta de obras de arte. Los tasadores utilizan tanto el análisis de mercado competitivo como otros factores, como las tendencias económicas, para determinar el valor justo de mercado de una propiedad. Muchos prestamistas requieren que una vivienda pase por una evaluación profesional antes de aprobar los préstamos para la propiedad.
Costo de reemplazo de propiedad
El costo de reemplazo de la propiedad es común tanto para las compañías de seguros como para la cancelación de impuestos. El costo de reemplazo es a menudo similar a un análisis de mercado competitivo en el sentido de que puede involucrar mirar los precios de venta de propiedades comparables. Por ejemplo, si choca su automóvil, la compañía de seguros solo tendría que darle el valor justo en el mercado del automóvil para reemplazarlo con un automóvil en condiciones similares.
Cuando un artículo, como una casa, necesita ser reconstruido, el costo de reemplazo debe tener en cuenta estos costos. Por ejemplo, si su casa fue destruida en un tornado y tuvo que ser reconstruida, es posible que le haya costado $ 250,000 el año pasado, pero la reconstrucción de la misma casa con nuevos materiales podría costar $ 300,000.
El precio de venta
En algunos casos, el precio de venta se puede usar para determinar el valor justo de mercado de una propiedad. Esto generalmente solo se aplica si la venta fue reciente y si se realizó en un mercado abierto sin presiones externas. Si una casa se compró el año pasado a un valor que se consideró justo tanto para el comprador como para el vendedor, por ejemplo, esto podría considerarse el valor justo de mercado a efectos fiscales. Sin embargo, después de aproximadamente tres a cuatro años, este valor probablemente ya no reflejará el mercado actual y se debe realizar una evaluación antes de que se determine el valor del impuesto a la propiedad.
Valoraciones de terceros
Si alguna vez ha visto casas en un sitio web como Zillow, puede haber notado que incluso las casas que no están a la venta tienen valores enumerados en ellas (en el caso de Zillow, estas se llaman "Zestimates"). Estas valoraciones de propiedades se calculan utilizando factores como las ventas locales recientes y los registros de impuestos públicos. Cada sitio tiene una fórmula patentada única, por lo que los valores pueden variar mucho de un sitio a otro.
Una compañía llamada HouseCanary afirma que tiene las valoraciones de propiedades más precisas en línea que incorporan todos los datos de mercado disponibles en sus análisis. De acuerdo con el sitio, su tasa de error del verdadero valor justo de mercado no debe ser más del 3.6 por ciento, lo que significa que el sitio posiblemente tenga las valoraciones de casas de mercado justo más precisas disponibles en línea.
