El viejo adagio sobre los bienes raíces (ubicación, ubicación, ubicación) es un factor muy importante en el costo promedio del espacio comercial por pie cuadrado. Ciudad o pequeña ciudad, bullicioso centro o calle lateral, lado soleado o lado sombreado: estos determinan los precios promedio locales. Puede valer la pena pagar más por una ubicación si se traduce en un mayor tráfico peatonal. Para las tiendas de destino, sin embargo, puede valer la pena estar un poco alejado de la ruta transitada.
Consejos
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Los espacios comerciales en Greater New York son un gran ejemplo de cuánta ubicación influye en los precios. En St. George en Staten Island, el espacio se puede obtener por tan solo $ 10 por pie cuadrado, pero a solo 40 minutos de distancia, en la codiciada Quinta Avenida de Manhattan, las tiendas pagan hasta $ 3,900 por pie cuadrado en la segunda ciudad más grande del mundo. calle comercial muy cara.
Consideraciones principales
Una tienda independiente no recibe la bonificación incorporada del tráfico peatonal establecido que obtiene una tienda bien posicionada en un centro comercial, y esto a menudo se traduce en un menor costo por pie cuadrado. Al estar ubicado junto a una rampa de salida de la autopista, el espacio es más económico que estar escondido en una popular calle peatonal. Pero cada uno de estos espacios es ideal para diferentes tiendas.
Entre las muchas preguntas que debe considerar están: ¿Se incluye estacionamiento? ¿Pagará el mantenimiento del área común del propietario en los pasillos del centro comercial o el mantenimiento del estacionamiento? ¿El propietario le cobrará por el seguro de daños? Todos estos pueden ser complementos por encima del precio indicado por pie cuadrado, pero deben incluirse en sus cálculos.
Los precios de los espacios comerciales varían de una calle a otra, y mucho menos de una ciudad a otra y de un estado a otro. Por ejemplo, Lincoln, Nebraska, los precios podrían ser prohibitivos a nivel regional, pero ser una risa para un empresario de Manhattan. Es imperativo que conozca los costos locales y las capacidades de ventas por pie cuadrado en su industria a nivel regional, ya que este viejo adagio se aplica también al espacio minorista: no desperdicie, no quiera. No pague por el espacio que no puede convertir en ingresos, básicamente.
Arrendando un espacio
Los espacios comerciales en Greater New York son un gran ejemplo de cuánta ubicación influye en los precios. En St. George en Staten Island, el espacio se puede obtener por tan solo $ 10 por pie cuadrado, pero a solo 40 minutos de distancia, en la codiciada Quinta Avenida de Manhattan, las tiendas pagan hasta $ 3,900 por pie cuadrado en la segunda ciudad más grande del mundo. calle comercial muy cara.
Mientras tanto, Lincoln Road de Miami es la sexta tienda minorista más fuerte del país, y los minoristas allí pagan un promedio de $ 350 por pie cuadrado. El número 10 en esa lista es Highland Park Village en Dallas / Fort Worth, con un promedio de $ 175 por pie cuadrado. Cuando se alquila, el precio por pie cuadrado suele ser un precio de arrendamiento anual, por lo que se requieren cálculos matemáticos para obtener el total mensual: Multiplique la cantidad de pies cuadrados en el espacio por el precio por pie cuadrado, luego divídalo por 12. El resultado es $ 28 por pie cuadrado para un espacio de 978 pies cuadrados que equivale a $ 2,282 por mes.
Un estudio de caso en Cleveland
Para obtener una perspectiva sobre las altas y bajas en una ciudad típica, considere Cleveland, donde las vacantes comerciales están aumentando en una economía estancada. El estancamiento afecta los precios de un barrio a otro a medida que los residentes se mudan, las calles se deterioran y los patrones de tráfico cambian. Mientras tanto, otras áreas, particularmente en los suburbios, crecen a medida que las personas miran los vecindarios que perciben como mejores para su estilo de vida.
El promedio regional de Cleveland a principios de 2017 en espacios comerciales fue de $ 12.13 por pie cuadrado gracias a un promedio de un 11 por ciento de vacantes en los espacios comerciales de toda la ciudad. Al igual que con cualquier otra ciudad, las vacantes impactan drásticamente los precios y son un gran factor de apalancamiento en las negociaciones. Un área de Cleveland con un 26 por ciento de vacante está pidiendo menos de $ 8 por pie cuadrado, pero donde hay solo un 1.5 a 3 por ciento de vacante, los propietarios piden entre $ 22 y $ 25.88 por pie cuadrado. Se trata de la oferta y la demanda.
El precio no es todo lo que importa
Un buen precio en un espacio de venta puede ser engañoso. ¿Cuál es el punto de pagar $ 7 por pie cuadrado si no puede lograr que los clientes lo visiten? ¿Qué pasa si consideran el área insegura? ¿Pueden estacionar su auto sin preocuparse por un robo? ¿Cómo es el tránsito de pasajeros en el área? ¿Hay otras tiendas que darán a los clientes razones para pasar tiempo cerca?
La clientela potencial de una empresa debe tener en cuenta sus decisiones de espacio. Es poco probable que los clientes jóvenes de moda compren en capuchas lujosas y lujosas, por lo que encontrar un espacio de rango medio probablemente sea más adecuado que los costosos $ 25.88 por pie cuadrado que se paga en Beachwood, Cleveland. Mientras tanto, es menos probable que los clientes mayores visiten lugares que no tienen lugares de estacionamiento asignados o que requieren caminar grandes distancias.
La investigación es todo
Es la responsabilidad del posible propietario de la tienda investigar a nivel regional, hasta el nivel de la calle, para garantizar una excelente tarifa. Es útil trabajar con un agente de bienes raíces comercial inteligente que no solo emite estadísticas, sino que puede respaldar las reclamaciones con documentación. Pero tenga en cuenta que el agente tiene algo que ganar con la transacción, también lo hace la investigación independiente. Una mesa de referencia en cualquier biblioteca urbana debe tener publicaciones periódicas que detallan los precios de venta y arrendamiento. Los periódicos regionales son excelentes fuentes para las tendencias recientes del mercado, pero también lo son las tasas de monitoreo en las áreas que le interesan. Suscríbase a los boletines locales de bienes raíces comerciales y preste atención a las tendencias de los precios.
Tenga una idea de las cifras de ventas conservadoras por pie cuadrado posible para su negocio y realice un análisis de costo-beneficio del alquiler frente a las ventas. Específicamente busque comparaciones entre tipos de negocios similares. Comprenda cómo es el tráfico peatonal y de automóviles en esa región durante todo el año. Una calle al lado de la playa puede hacer negocios asesinos de mayo a septiembre, pero hay una gran razón por la que las tiendas se embarcan y salen a pescar en enero.
En última instancia, con un buen conocimiento de los precios locales, las tendencias minoristas y el tráfico en áreas específicas de su región, junto con un entendimiento de las ventas locales por pie cuadrado, puede encontrar un espacio minorista prometedor que le permitirá a su negocio prosperar.
