Invertir en apartamentos de varias unidades puede ser una excelente manera de generar ingresos pasivos y riqueza o una experiencia que despeje el cabello y genere pobreza. Antes de comprar cualquier edificio de unidades múltiples, asegúrese de evaluarlo correctamente. Aquí hay algunas pautas.
Artículos que necesitarás
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Lápiz y papel
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Teléfono
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Cuero de zapatos
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Dinero
Comience con algo de efectivo. Si bien es posible involucrarse en inversiones de múltiples unidades sin "dinero perdido", tales acuerdos son escasos y difíciles de negociar. Ahorre sus centavos y traiga dinero en efectivo a la mesa, incluso si es solo el 5 por ciento. Mantener un poco de efectivo en reserva para vacantes y reparaciones.
Investigue alquileres realistas. Antes de hacer una oferta en cualquier edificio, asegúrese de saber cuáles son las rentas del mercado para el área. Maneje alrededor, observe edificios similares, revise anuncios de periódicos y haga algunas llamadas que simulan ser inquilinos. Debe poder estimar con precisión los alquileres antes de poder tomar una decisión realista sobre la compra de una propiedad.
Determine el ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) para las propiedades que le interesan. Su NOI es el ingreso que le queda después de que todos los gastos (incluida una asignación de vacante pero sin incluir el servicio de hipoteca e impuestos) se hayan cumplido. Por ejemplo, si su edificio gana $ 100,000 por año en alquileres (incluidas las vacantes) y tiene $ 30,000 por año en mantenimiento, servicios públicos, etc., su NOI es de $ 70,000.
Determine la tasa de límite para los edificios que le interesan. Las inversiones en viviendas de apartamentos necesitan un buen flujo de efectivo para sobrevivir a vacantes, mantenimiento y reparaciones. La tasa de capitalización es el ingreso neto (no bruto) dividido por el precio de compra. Si compra un edificio por $ 500,000 y tiene un ingreso operativo neto anual de $ 50,000 antes de impuestos, el retorno de la inversión (tasa de capitalización) es del 10% por ciento. Dados los problemas de la ejecución de un edificio, ¿realmente desea comprar una unidad múltiple que devuelve menos de lo que podría obtener en un CD sin problemas?
Determine el multiplicador de la tasa bruta. Tome el precio de venta propuesto y divídalo entre los ingresos brutos anuales de alquiler. Por ejemplo, si el precio de compra es de $ 500,000 y los alquileres brutos anuales son de $ 50,000, el GRM es 10. Compare este número con múltiples listados en su área y tendrá un indicador aproximado de cómo se compara su propiedad con otras propiedades en el mercado local.
Consejos
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Tener una estrategia de salida. ¿Estará actualizando el edificio y ordenando rentas más altas? ¿Convertirlo en condominios? ¿Haciendo reparaciones cosméticas y volteando? Su estrategia para mejorar el valor del edificio influirá en el precio que puede pagar.
Advertencia
Inspecciona cada unidad de tu edificio. Busque manchas que indiquen fugas debajo de los lavabos y en el techo. Verifique la condición del cableado, el techo y la plomería y asegúrese de que las unidades individuales se midan correctamente. Cree una lista de las reparaciones necesarias y úsela como punto de negociación.
