Como propietario de un negocio, es posible que necesite nuevas instalaciones, ya sea para comenzar sus operaciones comerciales o para expandir una empresa existente. Independientemente del tipo de negocio que tenga, el tipo de propiedad que finalmente seleccionará constituirá una propiedad comercial. Un edificio comercial es simplemente una propiedad inmobiliaria que se utiliza para fines comerciales. La propiedad comercial se puede dividir en seis subclasificaciones según la actividad comercial específica realizada en ella. El alquiler de propiedades comerciales para su negocio no suele ser tan sencillo y sencillo como asegurar un contrato de arrendamiento residencial para un apartamento, por ejemplo. Las negociaciones para edificios comerciales y propiedades pueden ser un poco más complejas, al igual que los términos de arrendamiento, con una serie de diferentes estructuras de arrendamiento que pueden ofrecer varios propietarios comerciales.
Consejos
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Un edificio comercial es aquel que se utiliza para fines comerciales, ya sea directamente al albergar un negocio específico o generando ganancias, como ocurre con los edificios de alquiler residenciales.
¿Qué es un edificio comercial?
Cualquier pieza de bienes raíces que se utilice para operaciones y actividades comerciales constituye una propiedad comercial, ya sea simplemente tierra desnuda o mejorada con edificios y otras instalaciones. Un edificio comercial es cualquier estructura en la cual se persigue u opera un propósito comercial. Eso incluye tanto los usos directos, donde la empresa realiza negocios fuera del edificio en sí, como los usos indirectos, donde el edificio en sí es el negocio.
Un ejemplo de uso directo de un edificio comercial incluiría una tienda de comestibles o un taller mecánico ubicado en el edificio en cuestión. Un ejemplo de uso comercial indirecto son los edificios de apartamentos, donde el arrendamiento de apartamentos individuales es la actividad comercial que tiene lugar en esos edificios.
Los edificios y las propiedades que están designados como de naturaleza comercial están sujetos a diferentes normas fiscales y financieras, así como a requisitos legales o prohibiciones adicionales o diferentes, en muchos casos. Las designaciones comerciales también activan diferentes reglas de financiamiento para la compra, el arrendamiento y la mejora.
Ejemplos de edificios comerciales
Los edificios y propiedades comerciales generalmente se clasifican en seis tipos o categorías diferentes:
- Edificios de oficinas
- Edificios al por menor
- Edificios industriales
- Viviendas multifamiliares.
- Hoteles y moteles.
- Edificios especiales
Ya sea que estén ubicados en ciudades o vecindarios suburbanos, los edificios de oficinas son un tipo de edificio comercial comúnmente visto. Desde edificios más pequeños de unos pocos pisos hasta rascacielos de cientos de pies de altura, se pueden encontrar edificios de oficinas en cualquier lugar de los Estados Unidos y otros países desarrollados. Un subtipo específico de edificios de oficinas, el edificio de oficinas médicas, se considera un uso especializado. Los edificios de oficinas de todo tipo pueden arrendar oficinas individuales, suites o pisos a muchos inquilinos o a un solo inquilino, que luego subdivide el edificio como mejor le parezca. En muchos casos, los edificios de oficinas se ofrecen a los inquilinos junto con la oportunidad de tener el espacio construido según las especificaciones del inquilino.
Las propiedades comerciales y los edificios albergan todo tipo de tiendas de venta al por menor y restaurantes. Este segmento del mercado inmobiliario comercial puede ser bastante complejo, ya que existen numerosas regulaciones locales de zonificación y leyes estatales que se aplican a varios tipos de edificios minoristas y con alquileres a precios de mercado que dependen en gran medida del tipo de edificio, el tamaño, el diseño y el número y Tipo de inquilinos. Por ejemplo, las propiedades de venta al por menor pueden ser edificios de una sola ocupación, como parcelas que albergan una sola farmacia, o grandes propiedades de múltiples inquilinos, como centros comerciales anclados por unas pocas tiendas grandes con múltiples tiendas más pequeñas, cabinas y quioscos en el medio.
Los edificios en los que se ubican la fabricación, reparación, investigación y desarrollo y los almacenes se conocen colectivamente como edificios industriales. Estos edificios comerciales tienden a ubicarse en zonas especialmente designadas creadas por ordenanzas y regulaciones locales. Por lo general, están ubicadas fuera de áreas muy urbanizadas, pero están cerca de autopistas interestatales y de otras vías, ferrocarriles y depósitos de transporte con tránsito significativo. A menudo, las áreas designadas de zonas industriales se organizarán en parques industriales que albergan instalaciones para varias empresas. Debido al ruido y el tráfico adicionales que los edificios industriales tienden a producir, estas áreas zonificadas generalmente están aisladas por áreas de amortiguamiento de vecindarios residenciales.
El edificio comercial multifamiliar está restringido esencialmente a todos los bienes raíces residenciales que pueden albergar a múltiples familias en el sitio. Esto excluiría casas unifamiliares, pero incluiría desarrollos de condominios, apartamentos y casas adosadas. Una residencia multifamiliar se dedica a un propósito comercial a través de la inversión y la administración de sus propietarios, con los ingresos que fluyen a través del pago del alquiler de los residentes. Los edificios de alquiler de apartamentos se clasifican según las siguientes líneas, según los pisos, la ubicación y la presencia o ausencia de un ascensor:
- Los edificios de gran altura incluyen uno o más ascensores y al menos nueve pisos.
- Los edificios de mediana altura incluyen varias historias, aunque típicamente menos de nueve, y un ascensor.
- Los edificios sin ascensor tienen varios pisos, generalmente de cuatro a seis, pero no tienen ascensores.
- Los edificios estilo jardín albergan varios apartamentos en tres o menos pisos con un patio o jardines similares a jardines.
- Los parques o comunidades de viviendas prefabricadas (también conocidos coloquialmente como "parques de casas rodantes", aunque esto a menudo se entiende en un sentido despectivo) ofrecen lotes de terrenos para alquiler a propietarios que colocan sus casas móviles o prefabricadas (casas de una o doble anchura) en el lotes y conectarlos a las fuentes de utilidad existentes.
- La vivienda para fines especiales es cualquier tipo de propiedad residencial multifamiliar dedicada o dirigida específicamente a un segmento particular de la población, como las familias de bajos ingresos o las personas mayores.
Las propiedades de hoteles y moteles ofrecen alojamiento a pedido para viajeros de negocios y de placer. Los hoteles pueden ser hoteles boutique de gran escala o bien independientes o de cadenas. Los hoteles con puntos de precios más altos tienden a proporcionar o alquilar espacio a otras empresas de apoyo que proporcionan un valor agregado para los huéspedes del hotel, como spas, salones de belleza, restaurantes, bares y tiendas de ropa. En el otro extremo del espectro se encuentran los moteles de gama baja sin servicios adicionales ni restaurantes en el lugar. Además, las grandes zonas turísticas y los casinos son propiedades hoteleras especializadas que ofrecen alojamiento en una amplia gama de precios.
Finalmente, hay una categoría de "propósito especial" que incluye propiedades no residenciales que son propiedad de propietarios que invierten en bienes raíces comerciales, pero las propiedades no cumplen con ninguna de las características anteriores, como boleras, campos de minigolf y instalaciones de almacenamiento.
¿Cuál es el significado de un arrendamiento comercial?
Además de las diversas categorías de propiedades comerciales, también puede encontrar diferentes tipos de arrendamientos comerciales. Si bien los acuerdos comerciales de arrendamiento tienden a contener varios tipos de cláusulas comunes, la estructura específica de los términos del arrendamiento puede diferir de manera drástica, incluyendo especialmente las obligaciones de pago del inquilino. El tipo de contrato de arrendamiento adecuado para su negocio depende de muchos factores, incluidos sus planes y objetivos comerciales para la propiedad, sus proyecciones de flujo de efectivo y el efectivo disponible y otros elementos de las finanzas y operaciones de su compañía.
Un arrendamiento de una sola red o un arrendamiento neto obliga al arrendatario a pagar solo el alquiler regular (sin embargo, puede calcularse), los servicios públicos y el impuesto a la propiedad. El arrendador en un arrendamiento neto o de una sola red se encarga de (o paga) el mantenimiento, las reparaciones y el seguro de la propiedad y todas las mejoras al mismo.
Los arrendamientos dobles netos y netos generalmente requieren que el inquilino pague el alquiler, los servicios públicos, los impuestos a la propiedad y el seguro del edificio y cualquier parte de los locales ocupados por el inquilino. El propietario solo paga el mantenimiento y las reparaciones o las realiza a su cargo. En los contratos de arrendamiento triples, el propietario paga las reparaciones estructurales de la propiedad o los edificios únicamente, mientras que el inquilino asume todos los demás gastos y costos además del alquiler.
Finalmente, el servicio completo y el arrendamiento bruto modificado generalmente dividen los costos de las reparaciones estructurales y todos los costos que caen bajo la etiqueta de "gastos operativos" (incluidos los impuestos a la propiedad, las primas de seguro, los servicios públicos y el mantenimiento) entre ambas partes. Para los edificios que albergan a varios inquilinos, como centros comerciales y centros comerciales, la estructura de arrendamiento bruto de servicio completo o modificada es el tipo más comúnmente adoptado. Si los gastos de operación aumentan, la renta no.
Negociar un arrendamiento comercial
Al buscar la propiedad comercial adecuada para su negocio, la idoneidad de la propiedad y sus edificios para su propósito comercial son solo el comienzo. También deberá llegar a un acuerdo con el arrendador sobre los términos de arrendamiento comercial que sean adecuados para las necesidades, los objetivos y las finanzas de su negocio. Negociar los términos de su contrato de arrendamiento comercial puede ser una experiencia estresante o incluso provocadora de ansiedad si nunca lo ha hecho antes.
Como herramienta de negociación preliminar, siempre es inteligente buscar alquileres para ubicaciones e instalaciones comparables. Averigüe qué términos de alquiler y arrendamiento se ofrecen para esas ubicaciones, así como las diferencias significativas entre las propiedades para que pueda abordar cualquier objeción del propietario. Cuando haya terminado su tarea y comprenda las tarifas de alquiler promedio en el área, tendrá más poder para llegar a términos que sean mutuamente beneficiosos y justos. De la misma manera, si encuentra varias ubicaciones que son igualmente adecuadas para la comparación, puede estar en el mercado de un inquilino, y puede convertir eso en una ventaja de negociación. Como mínimo, debe considerar solicitar una duración más corta del plazo de arrendamiento (un año, por ejemplo, en lugar de dos), en el caso de que las rentas comiencen a disminuir. Eso liberará su negocio antes para encontrar un mejor conjunto de términos. Este puede no ser el mejor enfoque, sin embargo, si su empresa requiere un compromiso de ubicación fija, como un restaurante de alta cocina.
Hablando del plazo del arrendamiento, preste especial atención a esta parte del contrato de arrendamiento. Si está satisfecho con la ubicación y la solicitud de arrendamiento de su empresa fue aprobada por el propietario, la siguiente pregunta más importante es el plazo del arrendamiento en sí. Algunas empresas, como los restaurantes, requerirán un plazo de arrendamiento más largo, pero para la mayoría de las pequeñas empresas, un período de uno o dos años con períodos de renovación opcionales es lo más común y generalmente más adecuado para el inquilino. Disfrutará de cierta certeza y tiempo suficiente para establecer sus operaciones y atraer el flujo correcto de clientes o clientes a esa ubicación, pero su negocio no estará ligado a un plazo prolongado.
Finalmente, preste atención a mucho más que solo el monto del alquiler. Otros costos, dependiendo del tipo específico de estructura de arrendamiento que se le ofrece, pueden agregar gastos sustanciales a los gastos de su edificio y poner una presión real en su presupuesto. Si su empresa será responsable de los costos y gastos además del alquiler, es importante obtener una estimación de esos costos para crear un presupuesto preciso y una estimación para las finanzas de su empresa.Estos llamados costos ocultos pueden incluir el mantenimiento o el mantenimiento de áreas comunes y pueden ser bastante sustanciales. Para obtener los términos más favorables posibles, considere solicitar un límite o un monto máximo que posiblemente pueda ser evaluado para estos artículos o, alternativamente, considere cambiar la estructura por una en la que el propietario asuma esos costos y su empresa pague un alquiler más alto. Esto agregará certeza a su presupuesto y hará que las proyecciones financieras sean mucho más fáciles y precisas.
